这个问题有点小复杂，我做简单的计算过程，希望能够讲清楚。房贷的还款方式有两种，一个是等额本息，一个是等额本金，这两种方式的月供不一样，不过本质都是一样的，下面一一来讲解：
1、利率是什么？
利率是资金成本，我把钱给你使用了，那么他就必须得有成本回报给我，这个就和人情是一样的，礼尚往来其实也就是人情的成本。
利率也叫做资金的时间价值，资金是能够钱生钱的，有时间就会生孩子，**是不知道疲倦的。所以“时间就是**”。
2、等额本金的计算方法
100万的借贷，一年后还款本息总和是110万，那么利息就是10万，利率就是10万/100万=10%。
那么如果是每个月都还一次本息呢？其中本金是每个月都一样，也就是：100万/12=8.33万。那么利息是多少？我们假设年利率还是10%，那么月利率就是0.83%（10%的利率除以12个月）。
**个月底要偿还的利息就是：100万*0.83%=8333.33元。这个怎么理解？也就是100万的资金你使用了一个月时间，月利率是0.83%，那么利息就是8333.33元。**个月偿还的本息总额是：83333元 8333元=91666元，已偿还本金8.33万，剩余本金91.67万。
第二个月要偿还的利息就是：（100万-8.33万）*0.83%=7608元，也就是说剩余的本金91.67万又使用了一个月，产生的利息是7608元；第二个月偿还的本息总额是：83333元 7608元=90941元，已偿还本金16.67万，剩余本金83.33万。
第三个月要偿还的利息就是：(100万-8.33万*2)8*0.83%=6917元。也就是说剩余的本金83.33万又使用了一个月，产生的利息是6917元；第二个月偿还的本息总额是：83333元 6917元=90250元。已偿还本金25万元，剩余本金75万元。
……
第十二个月要偿还的利息就是（100万-8.33*11）*0.83%=692元，也就是说剩余的本金8.33万又使用了一个月，产生的利息是692元。第十二个月偿还的本息总和是：83333元 693元=84025元。已经偿还本金100万元，剩余本金为零。
以上就是**100万，利率10%，期限1年，等额本金的还款方式的计算过程，下面我再贴一张软件计算的结果，各位读者可以对比一下。
3、等额本息的计算方式
其实本质和等额本金的计算方式是一样的，都是你上一期剩余本金在每个月产生的利息，再加上当月该偿还的本金来计算的，但是比等额本金要复杂多了，因为你会发现每个月要偿还的本金是不知道的。所以为了要确定这个偿还的本金需要倒推公式，这个就比较复杂了，这里不做详细阐述。
总结：在相同的**、利率、和期限的情况下，等额本息要比等额本金产生的利息**额要多，那么是不是等额本息就多少了利息呢？是不是等额本息就更加划算呢？
当然不是的，因为等额本息对资金额度使用的时间更多，因为等额本金前期偿还的多，所以剩余的本金就少，那么对资金的额度逐渐就占用得好，那么产生的利息自然就少些。这里就得出一个结论：等额本息和等额本金其实都是一样的，从利息的角度都是一样的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，**人要根据自己的还款能力去选择还款方式。
房贷利率的计算，按照以下公式:
房贷利率=基准利率×(1±浮动比例数)。
其中的基准利率，由**人民银行(央行)制定和调整。目前的数据是2015年10月24日调整的，五年期以上的**基准利率是4.90％。
其中的浮动比例数，是由发放**的商业银行确定的。
比如前两年打九五折，就是向下浮动5％ ，**利率=4.90％×（1-5％）=4.655％。
现在一般上浮20～40％。**利率上浮20％以后就是4.90％×（1 20％）=5.88％。
影响房贷利率的两个因素，浮动比例数一旦确定就不再变化。打九五折就一直按照基准利率的95％执行，上浮20％就一直按照基准利率的120％执行，直到房贷合同履行完毕**还完为止。
如果央行调整基准利率，房贷利率就要跟着随之变化。至于房贷利率何时调整，有可能是央行调整基准利率的下个月，有可能是下一年度的一月份，还有可能是满一个**年度的下一个月，这**取决于房贷合同是如何约定的。
房贷利率是指向银行申请买房**时需要按照规定利率支付给银行的利息，房贷利率怎么算？**方式、房贷还款方式、**多少年及**利率的不同会直接影响到房贷利率计算。房贷利率是多少可以根据房贷还款方式计算公式得出。那么房贷利率的计算方法有哪些呢？
房贷利率，是指用房产在银行办理的**，该**要按照银行规定的利率支付利息。**房贷利率是由**人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在**的区间内自行浮动。**的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较在增加利率之前和增加利率之后的情况。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房**利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率：**期限在一年以上的，**利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则**利率不作调整。
一、有相关规定，购买住房，建筑90平方米以上的家庭（包括借款人的**套，**及未成年子女，下同），**首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭**，**下来不少于缴费比例为50%，**利率不低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房**，提高首付款比例和**利率应大幅度提高**比例，具体由商业银行根据风险管理原则确定。
美联储连续加息，**去杠杆，印钱速度减慢，银行资金紧张，银行房贷利率普遍内部上浮，一般银行房贷利率4.9‰，有的银行房贷利率在5.2‰，**100万每年需付五万多一点利息，每个月需要付利息5000多一点。你**100万，假如25年还清，那么你每一年需要还4万本金，每个月要还本金3800元，你在银行借的房款100万每一年减少4万，那么每个月还银行的利息也会同步慢慢减少。
房贷利息其实是按月息计算的，不管是等额本金还是等额本息。而用房贷计算器计算出来的月供或**利息等都仅供参考，并非实际月供金额和还款金额。
假如房贷利率为6%，**12万，期限十年，那么月供是多少呢？
年利率6%，那么月利率就是0.5%。
等额本金：
本金=12万/10年/12=1000元
**期利息：12万*0.5%=600元
第2期利息：（12万-1000）*0.5%=595元
第3期利息：（12万-2*1000）*0.5%=590元
……
**2期利息：（12万-11*1000）*0.5%=545元
……
每期月供为：1000元（本金） 每期利息
等额本息：
等额本息计算公式比较复杂，一般采用房贷计算器。但其计算原理跟上面也是一样的，只是把所有期限的本金和利息加一起，然后除以120得出来的数值，不存在复利。
那么它的方程组是怎样的呢？假设每个月等额还款金额为X,而每期欠款金额为a0、a1、a2……a120。
其方程组为
a0=12万
a1=a0（1 0.5%）-X
a2=a1（1 0.5%）-X
……
a120=a119（1 0.5%）-X=0
计算结果为X=1332.25元，即每期需归还1332.25元。
这是**年的月供情况，如**年央行基准利率出现调整，降为5%。那么该利率在第二年1月1日实施就以5%计算，分别是：
等额本金：本金部分不变，仍然为1000元，而利息部分计算就得将0.5%改成0.4167%（5%/12）了。
等额本息：a0就要改成110967.33元（如图，还了12期以后的剩余本金），同时也将0.5%改成0.4167%，而**一条方程改为a110=a109（1 0.4167%）-X=0。用计算器计出来的月供应当是1278.04元。
当然，如果央行基准利率不变，按原来的计算结果归还就可以了。
从上面两种计算方式来看，不管采用哪种还款方式，银行房贷都是只收已发生的利息，不收未发生的利息。归根到底，住房**与期限多长或选择什么还款方式没有关系，它只计算当年的本金与利息，不要被期限和还款方式所误导。
在这里还要说一下，房贷利率并不等同于央行五年期及以上基准利率，它可能存在商业银行上浮利率和打折情况。但是不敢上浮还是打折，这一比例是不会随央行基准利率的改变而改变。
比如如今的基准利率是4.9%，商业银行上浮10%作为房贷利率**给你，即4.9%*110%=5.39%。那么当央行基准利率调整为5%，那么接下来一段时间你的房贷利率就是5%*110%=5.5%。打折的情况计算方法也一样。
以上就是关于房贷年利率怎么算的问题的**内容了，希望这些房贷年利率怎么算的1点内容能够解答你的疑惑。
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